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Fiscalité

Investissement locatif : est-ce une niche fiscale en 2018 ?

Les dispositifs fiscaux concernant l’investissement locatif sont décriés par la Cour des comptes étant jugés non efficaces et profitant seulement aux plus fortunés. Alors, on est en droit de se poser la question suivante : est-ce encore une niche fiscale ? Ou ne vaut-il pas mieux se tourner vers d’autres types comme la location en Airbnb ? Le statut de loueur LMNP Lorsque vous proposez votre bien en location en Airbnb, vous proposez à des personnes de passage de le louer sur une courte durée. Cela correspond au statut de LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) qui permet de faire la location de chambres meublées, d’une partie de votre résidence principale, d’un appartement situé dans une résidence de services comme les résidences d’étudiants ou encore une location saisonnière. Toutefois, vous ne pouvez conserver ce statut que si vos recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 €, que les revenus qui proviennent de la location ne dépassent pas la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal ou si vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur. Dans ces cas-là, vous serez considéré comme loueur professionnel, statut régi par d’autres règles et dont la fiscalité diffère. Parmi les types d’investissement existants, c’est le locatif sur courte durée et donc saisonnier qui présente le plus d’intérêt d’un point de vue fiscal. Une fiscalité qui incite à la location Airbnb Si l’investissement locatif dans le but de proposer une location en Airbnb rencontre un vif succès, c’est parce qu’il permet d’avoir une rentabilité très attractive qui se révèle être en moyenne 2,6 fois supérieure à un contrat en longue durée. Mais, c’est aussi parce que c’est encore le seul investissement locatif qui soit une vraie niche fiscale en 2018. Il faut savoir qu’en tant que loueur de meublé saisonnier, votre activité est considérée comme commerciale. Vos revenus sont fiscalisés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels comme expliqué sur 123immo.info. Cela vous ouvre le droit à deux statuts avantageux d’un point de vue fiscal. Ainsi, si vos revenus générés par votre location en Airbnb sont inférieurs à 70 000 € par an, c’est le micro-bic qui vous convient. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % de votre chiffre d’affaires pour les activités de services et de 71 % pour les activités de fourniture de logements qui sont appliqués aux revenus locatifs. Cet abattement comprend les charges mais ne permet pas d’amortir le bien. Dans ce cas, il est préférable de se tourner vers le régime réel. Ce dernier est une obligation lorsque vos revenus gagnés grâce à la location en Airbnb dépassent 70 000 €. Ce statut présente l’avantage de vous permettre de déduire toutes les charges (qui comprennent les intérêts d’emprunt ainsi que les frais d’entretien et les réparations courantes du logement), les intérêts et les frais d’emprunt ainsi que les amortissements calculés par composants, et cela pour leur valeur réelle. La déduction de ces charges peut générer un déficit qui est imputable aux BIC non professionnels. Et, la part des amortissements qui n’est pas utilisée peut être imputée sur la base taxable des revenus des années suivantes et cela sans limite de durée. Enfin, si un jour vous souhaitez vendre votre bien que vous mettez en location en Airbnb, il est bon à savoir que vous n’êtes pas imposé sur les plus-values sur la totalité de la valeur de votre bien. Des mesures qui font ce que type d’investissement locatif constitue la niche fiscale la plus intéressante en 2018. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter ce site. Pin It Article original sur http://www.la-fiscalite.com/

La fiscalité des plus-values immobilières

Un rappel ne fait jamais de mal : hormis la vente de la résidence principale qui est exonérée, toute vente immobilière générant des plus-values est soumise à une fiscalité qui décroît en fonction du nombre d’années de détention du bien cédé. Que l’on vende une maison, un appartement ou un terrain, en cas de plus-value il y aura une taxation sauf si on détenait le bien depuis plus de 30 ans. Fiscalité des plus-values immobilières La fiscalité sur les plus-values est la même que l’on vende une maison, un appartement ou un terrain constructible. La règle est simple : – taxation de la plus-value (prix de vente moins prix d’achat) à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. A compter de la sixième année et jusqu’à la 21ème année de détention ou bénéficie d’un abattement de 6% pour chaque année de détention et pour la 22ème année on bénéficie d’un abattement de 4%, ce qui signifie qu’il faut avoir possédé le bien au moins 22 ans si on veut éviter l’imposition à l’IR de la plus-value. – mais une seconde taxation à lieu au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS …) au taux de 17,2% depuis 2018. Là encore il existe un abattement pour durée de détention : 1,65% entre la 6ème année et la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année et 9% de la 23ème à la 30ème année. Donc pour être exonéré de prélèvements sociaux il faut avoir possédé le bien plus de 30 ans! A noter que les ventes dont le montant est inférieur à 15.000 euros ne sont pas concernées, quel que soit le montant de la plus-value ou la durée de détention, ce qui peut être intéressant notamment pour ceux revendant des places de parking. Pour minorer la plus-value avant imposition, il conviendra d’augmenter le prix d’achat des frais d’acquisition réels ou en utilisant un forfait de 7,5%. De même, on peut ajouter au prix d’acquisition le montant des travaux réels ou opter pour un forfait de 15%. Bien vérifier avant quelle est l’option la plus avantageuse pour minorer au maximum le montant de la plus-value. Quoi qu’il en soit, une plus-value signifie des gains pour le vendeur, même après imposition. Donc il est conseiller de vendre le plus cher possible pour avoir la plus-value la plus élevée possible. C’est une des raisons pour laquelle certains vendeurs préfèrent vendre à un promoteur immobilier qui sera bien moins regardant qu’un particulier. Pour s’en convaincre il suffit de faire une estimation gratuite du prix de vente de votre terrain à un promoteur immobilier. Car le promoteur achète pour raser la maison et y construire à la place un nouveau bâtiment. Peu importe à un promoteur l’état de la toiture ou la couleur des murs. Ce qu’il recherche c’est un emplacement, un espace sur lequel il pourra construire un immeuble qui lui permettra ensuite de mettre en vente ou en location des logements au prix le plus élevé possible. Du coup il ne négociera pas à cause de peintures défranchies ou de cuisine à réaménager. C’est pourquoi si l’on possède une maison située sur un terrain recherché par les promoteurs, cette option peut s’avérer assez intéressante financièrement. Si vous souhaitez vendre votre terrain ou terrain+maison, comparez les devis des promoteurs immobiliers avec Comparateur-Promoteur.com . Une dernière précision, les plus-values imposables de plus de 50.000 euros supportent une taxe additionnelle dont le taux varie entre 2 et 6% selon le montant de la plus-value réalisée. Pin It Article original sur http://www.la-fiscalite.com/

Le régime fiscal de la SASU

La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) est aujourd’hui l’une des formes de sociétés rencontrant un important succès auprès des entrepreneurs. En effet, cette forme de société présente de nombreux avantages, lesquels sont souvent argués en comparaison avec le statut d’EURL. Or, les caractéristiques de la SAS se dessinent également quand il s’agit de s’intéresser au régime fiscal de la SASU. Ainsi, il conviendra de s’intéresser aux implications fiscales du choix d’un entrepreneur pour la SASU. I/ L’imposition des bénéfices de la SASU. A/ La SASU soumise au régime de l’impôt sur les sociétés. Le régime fiscal de la SASU est, par défaut, celui de l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la SASU ayant une personnalité morale distincte de celle de son associé, elle sera imposée au titre de ses propres bénéfices. En effet, l’impôt sur les sociétés sera appliqué aux bénéfices réalisés par la SASU au titre d’un exercice fiscal. Typiquement, l’exercice fiscal s’étend du 1er janvier d’une année jusqu’au 31 décembre de celle-ci. Or, l’impôt sur les sociétés connaît différents taux en fonction des tranches de bénéfices de la société. Ainsi, le taux, au titre de l’exercice 2018, sera de : • 15% pour la tranche des bénéfices inférieure à 38120 euros ; • 28% pour la tranche des bénéfices de 38120 euros à 500 000 euros ; • 33,33% au-delà. En outre, il convient de noter que les taux de 15% et 28% sont soumis à la réunion de certaines conditions. En effet, seules les sociétés remplissant les conditions suivantes peuvent y prétendre : • Un chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 7,63 millions d’euros ; • Et, le capital social doit être entièrement libéré, et détenu à au moins 75% par un associé personne physique. Enfin, il convient de noter que le taux normal de l’IS à 33,33% est amené à diminuer dans les prochaines années. En effet, il sera de : • 31% en 2019 ; • 28% en 2020 ; • 26,5% en 2021 ; • Et, 25% en 2022. B/ La SASU soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Il est possible pour l’associé unique d’une SASU d’exercer une option pour l’impôt sur le revenu. Cette option sera valable pour une durée de cinq ans, sans renouvellement possible. Pendant cette durée, les bénéfices dégagés par la SASU seront directement imposés à l’échelle de l’associé. Ainsi, il déclarera ces bénéfices au titre de sa propre déclaration d’impôts sur le revenu. Reste que cette option n’est ouverte que si certaines conditions sont réunies, notamment : • La société doit exercer une activité industrielle, artisanale, agricole ou libérale ; • La société doit employer moins de 50 salariés ; • Encore, elle doit réaliser un chiffre d’affaires annuel ou avoir un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros ; • De plus, la société doit avoir été créée il y a moins de 5 ans au moment de l’option ; • Enfin, au moins 50% des droits de vote doivent être détenus par des associés personnes physiques, et au moins 34% par le dirigeant. Si ces conditions sont remplies, l’associé unique de SASU pourra exercer l’option pour l’IR. II/ Le régime fiscal du président de la SASU. Le président de la SASU peut recevoir un salaire en contrepartie de ses fonctions. Le régime fiscal de ce salaire dépendra du statut fiscal de la SASU. Ainsi, si la SASU est imposée à l’IS, le salaire perçu par le président de la société sera imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des traitements et salaires. Si la SASU est imposée à l’IR, le régime fiscal du président dépendra de sa relation avec la société. Ainsi : • Si le président de la SASU est également son associé unique, sa rémunération sera imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie adaptée par rapport à la nature de l’activité de la SASU (BIC, BNC, revenus fonciers, etc) ; • Si le président de la SASU n’est pas son associé unique, sa rémunération sera imposée au barème progressif de l’IR, dans la catégorie des traitements et salaires. III/ L’imposition des dividendes versés à l’associé unique. Depuis le 1er janvier 2018, les dividendes perçus par l’associé d’une SASU peuvent bénéficier de la flat taxe. Il s’agit d’un prélèvement forfaitaire unique au taux de 30%. Ce taux comprend : • 17,20% de prélèvements sociaux ; • 12,80% d’impôt sur le revenu. Sinon, il est possible d’opter pour l’imposition du dividende au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 40%. IV/ L’imposition en cas de cession d’actions de la SASU. À nouveau, il sera possible de choisir entre l’application de la flat-taxe, au taux de 30%, ou l’imposition de la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En cas d’option pour l’imposition au barème progressif, il sera possible de bénéficier d’abattement pour durée de détention des actions. Toutefois, cet abattement n’est ouvert que pour des actions souscrites ou acquises avant le 1er janvier 2018. En effet, pour les actions souscrites ou acquises après cette date, aucun abattement n’est possible. Ainsi, il apparaît qu’au-delà d’un choix pour une forme sociale, le régime fiscal de la SASU peut faire pencher la balance vers ce type de société. 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Prélèvement à la source : plus compliqué qu’on ne veut le faire croire

On le sait, dès le mois de janvier 2018 le prélèvement à la source sera en place pour tous, enfin presque car il y aura des exceptions. Et à ces exceptions s’ajoutent la possibilité pour chaque contribuables de moduler le prélèvement selon plusieurs critères. Bref la mesure simple qui a été vendue de type « chaque mois on retiendra sur votre salaire XX euros et vous n’aurez rien à faire » est fausse et mensongère. Le prélèvement à la source pourrait bien être plus compliqué que le système actuel Tout d’abord, l’impôt qui sera prélevé directement par l’employeur sous la forme d’une retenue sur le salaire pourra être au choix du salarié au taux standard, individualisé ou neutre. Chacun sera libre de choisir, et devra compléter de lui même si besoin auprès des services fiscaux. On va voir ci-dessous que ce prélèvement à la source qui était annoncée comme une mesure de simplification risque de tourner au casse-tête pour bien des contribuables qui auront tout intérêt à se faire accompagner par des spécialistes de la questions et pour se tourner vers demarchesadministratives.fr pour en savoir plus. Choix du taux du prélèvement sur les revenus Le taux standard est l’application du taux de l’année précédente aux revenus de chacun des contribuables du ménage. C’est simple et basique. Le taux individualisé permet, dans le cas d’un couple, de baisser le taux sur qui a le plus bas salaire et de l’augmenter sur le salaire le plus important. Le taux neutre est un taux qui est inférieur au taux qui devrait s’appliquer que peut demander à appliquer un salarié qui a des revenus annexes (par exemple dans le cas de revenus locatifs). Le taux neutre est de 9% sur le salaire, le contribuable doit ensuite verser de lui même le différentiel d’impôt dû aux services fiscaux. Et bien entendu en cas de hausse ou baisse des revenus salariés et/ou annexes il y a possibilité d’adapter auprès des services fiscaux. Histoire de compliquer encore un peu plus la situation, le prélèvement à la source pour les salariés à domicile va être encore plus tordu. En effet, leurs revenus de 2019 ne seront pas prélevés de leur salaire chaque mois dès janvier 2019. Bercy a d’prélèvement à la sourceabord envisager de les exonérer totalement de l’impôt sur le revenu mais cela entraînerait un déséquilibre d’ordre juridique qui pourrait se retourner contre l’impôt sur le revenu dans son ensemble. Du coup ce qui ne sera pas retenu sur les salaires des employés à domicile en 2019 serait à payer sur le dernier trimestre de 2020. Donc en 2020, les salariés à domicile auront à payer leur impôt sur le revenu de 2020 pendant les 9 premiers mois de l’année et devront en plus payer leur impôt de 2019 sur les 3 derniers mois. Quel beau cadeau ! Le site www.economie.gouv.fr a beau présenter cela de façon simple, cette mise en place ne se fera simplement au final que pour les salariés n’ayant que leur salaire comme ressource et si les deux membres du couples ont sensiblement les mêmes revenus. Pin It Article original sur http://www.la-fiscalite.com/

L’abattement forfaitaire de 3000 € pour les revenus perçus via des plateformes en ligne pourrait disparaître

L’abattement forfaitaire de 3000 € pour les revenus perçus via des plateformes en ligne pourrait bien disparaître puisque le gouvernement vient de déposer un amendement en ce sens. Suppression de l’abattement forfaitaire de 3000 € ? Depuis 2017 et la création de l’article 4 bis dans le cadre du projet de loi relatif à la lutte contre la fraude (voir le texte), si les revenus perçus via des plateformes en ligne (notamment la location de bien de courte durée de type Airbnb) ne dépassent pas les 3000 euros par an alors il n’y a pas de taxation application. L’abattement permet ainsi d’exonérer de manière simple les petits compléments de revenus occasionnels : les gains ne dépassant pas 3000 euros par an, toutes plateformes confondues, sont exonérés d’impôt sur le revenu (ils n’entrent donc pas dans l’assiette permettant de calculer l’impôt sur le revenu du contribuable). Cependant, le gouvernement a déposé un amendement afin que soit retiré cet article 4 bis lors de l’examen du projet de loi en séance publique à compter du 03 juillet 2018. Le texte de l’amendement, accessible sur le site du Sénat ‘Amendement 101 du 29 juin 2018), annonce clairement que l’objectif est se supprimer l’article 4 bis et le justifie comme suit : « La mesure proposée crée des différences de traitement non justifiées par des différences objectives de situation et encourt, à ce titre, un risque de censure par le Conseil constitutionnel. En effet, la seule circonstance que des revenus soient perçus au travers d’une plate-forme, et non directement, ne saurait justifier une différence dans le régime d’imposition à l’impôt sur le revenu. En outre, le mécanisme créé par cet article ne permet pas de couvrir uniquement les petits revenus occasionnels et accessoires réalisés par des particuliers. En effet, l’abattement de 3 000 € permet une exonération en faveur de toutes les entreprises, pourvu qu’elles exercent leur activité via une plateforme. Enfin, la mesure n’est pas chiffrée et pourrait représenter un coût important. Il est également souligné que les mesures fiscales ont vocation à être discutées en loi de finances. » Le gouvernement pourrait donc obtenir la suppression pure et simple de l’article 4 bis qui entrait pourtant pleinement dans le cadre de la fiscalité de l’économie collaborative et permettait aux loueurs occasionnels de percevoir de façon déclarés des revenus additionnels. Pin It Article original sur http://www.la-fiscalite.com/